賃貸物件を貸していると、借主による家賃滞納が発生することがあります。
初めは軽微な遅延でも、対応を誤ると長期化し、未納家賃の増加や建物明渡しのトラブルにつながることがあります。
こうした状況に対処するためには、賃料回収の適切な手順を理解し、法的手続きを視野に入れた対応を取ることが重要です。
本記事では、未納家賃の回収方法、建物明渡しの流れ、強制執行の手続きについて詳しく解説します。
このページの目次
1. 未納家賃・賃料の回収の基本
① 早期対応が重要
借主が家賃を滞納した場合、放置せずに速やかに対応することが大切です。
初期段階での対応が遅れると、借主が支払能力を失ったり、支払い意思が低下したりする可能性が高くなります。
未納家賃の発生後、すぐに連絡を取り、状況を確認しましょう。
- 1週間程度の遅れなら、電話や訪問で支払いを促す。
- 1ヶ月を超える滞納が発生した場合は、正式な督促手続きを進める。
② 内容証明郵便による督促
家賃滞納が続く場合、内容証明郵便を利用して支払いを求めることが有効です。
内容証明郵便とは、「いつ、誰が、誰に対して、どのような内容を送付したか」を郵便局が証明する郵送方法です。これにより、督促の事実を明確に記録し、後の法的手続きを有利に進めることができます。
内容証明郵便には以下の内容を記載します。
- 滞納している家賃の金額と期間
- 支払期限
- 支払われない場合の対応（契約を解除し、明渡しの法的手続きに進む可能性を表示）
これでも支払いがない場合は、法的手続きを検討します。
2. 建物明渡しの法的手続き
未納家賃の回収が難しく、借主が建物を退去しない場合、建物明渡しの手続きを進める必要があります。
① 賃貸借契約の解除
未納家賃が一定期間続いた場合、貸主は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、解除には正当な理由が必要であり、以下の点を考慮しなければなりません。
- 滞納期間が3ヶ月以上続いていることが一般的な解除の基準。
- 貸主が再三にわたり督促していることが求められる。
- 契約書に解除条件が明記されていることが望ましい。
契約を解除する際も、内容証明郵便で通知を送ることで、正式な手続きが記録として残ります。
② 建物明渡し訴訟の提起
契約を解除しても借主が退去しない場合、裁判所に対し建物明渡訴訟を提起します。
この訴訟では、
- 家賃滞納の事実
- 契約解除の適法性
- 建物の占有権の正当性
が争点となります。
通常、裁判は2〜4ヶ月ほどかかります。裁判で勝訴すれば、借主は建物を明け渡す義務が生じます。
③ 強制執行の申立て
裁判で勝訴しても、借主が任意に退去しない場合、貸主は強制執行を申し立てることができます。
強制執行では、裁判所の執行官が借主に対し退去を命じ、最終的には強制的に建物から退去させることが可能です。ただし、執行までに2～3ヶ月の期間を要することがあります。
また、執行費用は貸主が一時的に負担する必要があり、後に借主に請求できますが、回収できない可能性が高いのが現状であり、オーナーの経済的負担が増すことに注意が必要です。
したがって、なるべく強制執行に至らずに解決できることが望ましいといえるでしょう。
3. 貸主が取るべき予防策
未納家賃や建物明渡しのトラブルを防ぐためには、契約時点での対策が重要です。
① 保証会社の活用
賃貸契約を結ぶ際に、家賃保証会社を利用することで、万が一の家賃滞納時の賃料回収リスクを軽減できます。保証会社が滞納分を立て替え、貸主の損失を最小限に抑えることができます。
② 契約内容の見直し
契約書には以下の内容を明確に記載しましょう。
- 家賃滞納時の対応（支払い猶予期間や遅延損害金）
- 契約解除の条件
③ 早期対応を徹底する
家賃滞納が発生した場合、何よりもまず、初期対応が重要です。放置すると、未納家賃が膨らみ、回収困難になるだけでなく、建物明渡しにも時間がかかります。
迅速な督促と法的手続きの準備を心がけましょう。
4. まとめ
未納家賃の回収と建物明渡しの問題は、早期対応が鍵となります。
借主の家賃の振り込みが遅くなり始めたら、すぐに連絡を取り、状況を確認し、適切な手続きを進めましょう。
- 内容証明郵便による督促で支払いを促す。
- 契約解除を適正に行う。
- 建物明渡し訴訟・強制執行を検討する。
また、未然に防ぐために保証会社の活用や契約内容の見直しを行い、リスクを最小限に抑える工夫をすることが重要です。
家賃滞納や建物明渡しに関するご相談は、専門家に早めに相談することをおすすめします。
