賃貸している建物の借主が家賃を滞納して払ってくれない、禁止しているペットを飼っており近隣から苦情が来ている、どうも無断で又貸しをしている様だ・・・。
このような賃貸トラブルを抱えているオーナー様（家主様）は実は多いものです。
しかし、オーナー様自身で未納家賃（未払賃料、滞納家賃）の督促をしてもなかなか
支払ってくれない、苦情が出ている旨を注意しても全く聞く耳を持ってくれないということも多く、労力や時間を取られることから、このままではまずいと思いながらも放置してしまっていることも多いのではないでしょうか。
近年、賃貸トラブルの増加に伴い、建物明渡しに関する法律や判例が注目されています。
本記事では、建物明渡請求の基本から、法的手続きの流れ、最新の法律動向、適切な対応策について詳しく解説します。
このページの目次
1. 建物明渡請求とは？
建物明渡請求とは、貸主（大家）が借主に対し、賃貸借契約の終了後に建物を明け渡すよう求めることを指します。
これは主に以下のようなケースで発生します。
- 賃貸借契約の期間満了後に借主が退去しない
- 家賃滞納が続き、契約解除を求めたが応じない
- 契約違反（無断転貸・目的外使用など）があり、契約解除となった
このような場合、貸主は借主に対して建物の明渡しを求めますが、借主が自主的に退去しない場合、法的手続きを進める必要があります。
2. 建物明渡請求の法的手続き
建物明渡請求をする際、まずは借主と話し合い、任意の退去を促します。
しかし、話し合いで解決しない場合は、法的手続きを進めることになります。
主な流れは以下のとおりです。
① 内容証明郵便による契約解除の通知
まず、貸主は借主に対して、契約解除の意思表示をします。この意思表示は口頭でも置き手紙でも問題はないのですが、聞いていない・受け取っていないといったトラブルを防止するために、実務上は証拠が残る内容証明郵便で送付することが多いといえます。
この段階で借主が応じれば、法的手続きは不要です。
② 建物明渡し訴訟の提起
借主が明渡しに応じない場合、裁判所に「建物明渡し訴訟」を提起します。この訴訟では、契約解除の有効性や借主の占有継続の正当性が争われます。
訴訟の期間は約2〜4ヶ月かかることが一般的です。判決が確定し、貸主が勝訴した場合、借主には建物を明け渡す義務が生じます。
③ 強制執行の申立て
判決後も借主が退去しない場合、貸主は裁判所に強制執行を申し立てることができます。
強制執行では、裁判所の執行官が借主に対し立ち退きを求め、応じない場合は強制的に退去させることになります。
3. 最新の情報と注意点
近年、建物明渡請求に関する法改正や判例の影響が増えています。
特に以下の点に注意が必要です。
① 賃貸借契約の適正な解除
賃貸借契約の解除には正当な理由が必要です。
特に住居用の賃貸では、借主の生活権が強く保護される傾向にあり、契約解除の正当性が厳しく判断されます。
② 強制執行の猶予期間
判決後、借主が生活再建のための期間を求めた場合、裁判所が一定の猶予を認めることがあります。これにより、すぐに強制執行できないケースもあります。
③ 家賃滞納トラブルの増加
昨今の新型コロナウイルスの影響や経済状況の悪化により、家賃滞納が増加し、それに伴う建物明渡請求の件数も増加傾向にあります。
賃貸契約を結ぶ際には、保証会社の活用や、契約内容の見直しが重要になります。
4. 貸主が取るべき対応策
建物明渡請求をスムーズに進めるためには、以下の対応策が有効です。
① 賃貸契約の内容を明確にする
契約書には、契約解除の条件や家賃滞納時の対応を具体的に記載することが重要です。これにより、トラブル時の対応がスムーズになります。
② 保証会社の利用を検討する
保証会社を利用することで、家賃滞納リスクを軽減できます。また、滞納時の対応もスムーズになるため、建物明渡請求に至る前のリスク回避にもつながります。
③ 早期対応を心がける
家賃滞納が発生した際には、すぐに借主と連絡を取り、支払いが困難な場合は早めの対応を検討することが大切です。
長期間放置すると、家賃滞納額が膨らむだけではなく、法的手続きが長引く原因になります。
5. 司法書士に依頼するメリット
実は私の祖父は過去に賃貸経営をしていたことから、このような賃貸トラブルは時折発生し、祖父が苦労している姿も間近でみてきました。
トラブルを抱えたときのオーナー様の精神的疲労というのは非常に辛いことは誰よりも理解しているつもりです。
当事務所にご相談いただくことにより、まずは精神的な負担が少しでも軽くなっていただければと思います。
当事務所では賃貸トラブルの専門家である司法書士がオーナー様（家主様）に代わって手続きを行いますので、オーナー様の精神的な負担や手続き負担が大幅に軽減されます。
日本の法制度では、どんなに借主に非があろうとも、実力行使で無理矢理鍵を換えて借主を追い出すこと（自力救済）は法律で禁止されており、裁判手続きなど法的な手続きを踏まなければなりません。
この点、法律の専門家であり裁判業務にも精通している司法書士に依頼することによってスムーズに手続きが進みます。
また、専門家が関与したということを借主が知ることで、借主に相当な心理的プレッシャーを与えることができますので、オーナー様ご自身で手続きをするよりも未納家賃（未払賃料、滞納家賃）の回収や建物明渡の可能性が一層高まります。
当事務所ではオーナー様の今の悩みをじっくりとお聞きし、気持ちに寄り添うことを第一に考えております。
