賃貸物件を貸していると、借主が契約終了後も退去しないケースや、家賃滞納が続いて契約解除を求めても応じないケースが発生することがあります。
このような場合、貸主は建物明渡請求を行い、法的に建物を取り戻す必要があります。
本記事では、建物明渡請求の基本、法的手続きの流れ、明渡し訴訟、強制執行の詳細、裁判所命令に基づく対応方法について詳しく解説します。
このページの目次
1. 建物明渡請求とは？
建物明渡請求とは、貸主（大家）が借主に対し、建物を退去・返還するよう求める手続きのことです。以下のようなケースで行われます。
- 賃貸借契約が終了したのに、借主が退去しない場合
- 家賃滞納が続き、契約を解除したにもかかわらず借主が居座る場合
- 借主が契約違反（無断転貸、用途変更など）をしている場合
任意の話し合いで解決しない場合、貸主は法的手続きを進める必要があります。
2. 当事務所における建物明渡請求の流れ
① 内容証明郵便による通知（ご依頼の翌日）
まず初めに、ご依頼いただいた当日ないし翌日には、内容証明郵便にて、借主及び連帯保証人に対し、未納家賃の支払い及び期限内に支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知を送付致します。
（家賃が支払われた場合には、今後二度と家賃を滞納しない旨の示談書をとって業務終了となります。）
また、この段階で借主が自主的に退去すれば、法的手続きは不要ですが、退去しない場合は、次の段階に進みます。
② 現地調査（数日後）
もし、内容証明郵便を受け取らない場合、現地調査を行い、裁判所に提出する証拠を集めます。
③ 明渡裁判の提起（2週間後）
期限内に家賃の支払いがない場合には、現地調査の後、すぐに裁判所へ訴訟を申立てます。
申立てから約1ヶ月前後に、第1回目の裁判期日が開かれます。
この期日に借主が出頭してくれば、裁判官を交えて今後の解決を話合い、退去の日にちと未納家賃の支払い方法を決めることになります。
しかし、裁判期日に借主が出頭してくるのは経験上稀です。
ほとんどの借主が欠席をします。その場合には、勝訴判決、すなわち未納家賃の全額一括支払いと退去を認める判決が下されます。
判決は借主へ郵送されますので、判決を見て驚いた借主が任意に退去に応じる場合もありますが、何ら反応がない場合には、次の強制執行の手続きへと移行します。
④ 明渡の強制執行の申立て（判決確定後7日以内）
判決後も借主が退去しない場合、貸主は裁判所に強制執行の申立てを行います。強制執行とは、裁判所命令に基づき、執行官が借主を強制的に退去させる手続きです。
強制執行は2段階あります。
まずは、強制執行の申立てから約数週間後、物件に裁判所の執行官と共に出向き、オーナー様立ち合いの下、部屋の中に立ち入りをして、内部の状況を確認します。
そして、期限内に退去をしないと強制執行する旨の通知文（警告文）を差し置いて終了です（なお、施錠されている場合には執行業者が鍵を開けます）。ここまで来るとさすがに観念して自発的に退去する借主がほとんどです。
しかしながら、それでも退去しない場合には、いよいよ最終段階となり、現実に強制執行に踏み切ります。
強制執行当日は、オーナー様立ち合いの下、裁判所の執行官が指揮を取り、執行業者が30分～1時間程度で部屋から荷物を運び出して、鍵を付け替えて終了となります。
（なお、運び出された荷物は、執行官が廃棄物と認定した物は廃棄され、価値があると認められた物は、業者の倉庫で1ヶ月程度保管された後に、売却され処分されます）
3. 建物明渡で注意すべきこと
家賃が払われないからといって勝手に鍵を付け替えたり、滞納者（借主）の外出中に部屋の荷物を勝手に処分したりする行為は自力救済行為として法律上禁止されています。
逆にオーナー様（家主様）が住居侵入罪に問われる場合もありますし、不法行為と認定されて損害賠償を請求された例もあります。
確かに、悪いのは100％借主であることは間違いありませんが、必ず法律上の手続きを踏む必要がある点は、ご注意ください。
4. まとめ
建物明渡請求は、借主が退去しない場合に貸主が行う手続きです。
- まずは内容証明郵便で通知を行い、話し合いでの解決を試みる。
- 借主が応じない場合、明渡し訴訟を提起する。
- 裁判所命令が出た後も借主が退去しない場合、強制執行を申し立てる。
- 私的な自力救済は禁止されている。
建物明渡請求は時間と手間がかかるため、早めの対応と適切な準備が重要です。トラブルを防ぐためにも、契約内容の見直しや保証会社の活用を検討し、万が一の際には専門家に相談することをおすすめします。
