賃貸物件を貸していると、建物の老朽化や再開発、事業転換などの理由で借主に退去してもらう必要が生じることがあります。
しかし、賃貸借契約には借主の権利も強く保護される側面があるため、単に「出ていってほしい」と申し出てもスムーズに進むとは限りません。
そのため、適正な立退料を提示し、借主と円満に合意するための立退き交渉が重要になります。
本記事では、立退き交渉の進め方、適正な立退料の考え方、不動産オーナーが注意すべきポイントについて解説します。
このページの目次
1. 立退き交渉とは？
立退き交渉とは、貸主（不動産オーナー）が借主に対し、賃貸借契約を解除し、物件を明け渡してもらうための交渉のことです。
立退きが必要になる主なケースは以下のとおりです。
- 建物の老朽化や耐震問題（建替え・取り壊しが必要）
- 不動産の売却・再開発（物件の有効活用のため）
- 貸主自身の使用（オーナーが自ら居住または事業利用したい）
借主には「賃借権」があるため、貸主の都合だけで一方的に契約を解除することはできません。そのため、適切な立退料を提示し、合意のもとで契約解除を進めることが重要です。
2. 立退料とは？適正な金額の考え方
立退料とは？
立退料とは、貸主が借主に対して支払う補償金のことです。立退料の目的は、借主が転居する際の負担を軽減し、スムーズな退去を促すことにあります。
立退料の支払いは法律で義務付けられているわけではありませんが、交渉を円滑に進めるために必要な要素となります。
適正な立退料の算出方法
立退料について、その金額明示した規定はありません。しかしその相場はケースによって異なりますが、以下の要素を考慮して決定されます。
① 借主の転居費用
- 引越し費用
- 新居の敷金・礼金・仲介手数料
- 事業用物件の場合、移転・営業損失補償
② 賃貸借契約の内容
- 契約期間の長さ（長期契約の方が立退料が高くなる傾向）
- 賃貸借契約の更新回数
- 借主の権利の強さ（定期借家契約か普通借家契約か）
③ 立退きの必要性と緊急性
- 建物の老朽化や再開発計画の有無
- オーナー自身の利用の必要性
④ 地域の市場価格
- 同じエリアの賃貸相場を調査
- 立退きトラブルの過去の事例を参考にする
一般的には、6ヶ月〜12ヶ月分の家賃相当額が立退料の目安とされることが多いですが、事業用物件や再開発案件ではさらに高額になる場合もあります。
3. 立退き交渉の進め方
① 事前準備を徹底する
立退き交渉を成功させるためには、事前準備が重要です。
- 契約書を確認し、契約解除の条件を整理する
- 立退きの理由を明確にし、法的な正当性を検討する
- 適正な立退料を算出し、準備する
② 借主と誠実に話し合う
立退き交渉では、借主の納得を得ることが不可欠です。
- できるだけ早い段階で、立退きの意思を伝える
- 借主の事情や要望を聞き、柔軟に対応する
- 立退料や転居支援を含めた条件を提示する
特に、強引な立退き要求や不誠実な対応は「賃貸トラブル」につながるため、慎重に進めることが大切です。
③ 合意書を作成する
立退き交渉がまとまったら「立退合意書」を作成し、双方の合意内容を明確にします。
- 立退料の金額と支払時期
- 退去期限
- その他の合意事項（修繕費の負担など）
合意書を作成しないと、後でトラブルになった際に証拠が残らず、不利になる可能性があります。
④ 法的手続きを視野に入れる
もし借主が立退きに応じない場合、最終的には法的手続きを検討する必要があります。
- 内容証明郵便で契約解除の通知を送る
- 裁判所に「建物明渡請求訴訟」を提起する
ただし、裁判になると長期化するため、できるだけ交渉で解決する方がスムーズです。
4. 不動産オーナーが注意すべきポイント
① 違法な立退き要求をしない
- 立退きを強制するために電気・ガス・水道を止めるのは違法
- 借主の荷物を勝手に処分すると住居侵入罪や損害賠償請求される可能性がある
② トラブル防止のため、専門家に相談する
- 弁護士や司法書士に相談し、適切な手続きを取る
- トラブルになりそうな場合は、早めに専門家を介入させる
③ 将来のリスクを考慮した契約を結ぶ
- 新規の賃貸契約時に、定期借家契約を活用すると立退きのリスクを減らせる
- 更新時に契約内容を見直し、立退きの条件を明確にする
5. まとめ
立退き交渉は、不動産オーナーと借主の双方にとって慎重に進めるべき重要なプロセスです。
- 適正な立退料を算出し、借主の納得を得ることが重要
- 交渉は誠実に行い、合意書を作成してトラブルを防ぐ
- 交渉が難航する場合は、法的手続きを視野に入れる
賃貸トラブルを防ぎ、スムーズに契約解除を進めるためには、早めの対応と適切な戦略が必要です。もし立退き交渉に不安がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。
