１ 敷金と国土交通省のガイドライン
原状回復費用の賃貸人（大家さん）・賃借人（借主）負担の区分は、国土交通省のガイドラインが一つの基準とされていますが、賃貸借契約書には、「ルームクリーニング代・通常使用による損耗は、賃借人（借主）の負担とする」との特約が記載されていることがよくあります。
この特約は国土交通省のガイドラインと矛盾することになりますが、果たして有効なのでしょうか。
この特約が有効か無効かは、裁判でも実際に争われています。
この特約が有効か無効を考える上で平成１７年１２月１６日の最高裁判所の判例が参考になります。
この判決では「賃借人（借主）が通常の使用に伴い生ずる損耗について原状回復義務を負うためには、賃借人（借主）が補修費用を負担することになる損耗の範囲につき、賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか、賃貸人（大家さん）が口頭により説明し、賃借人（借主）がその旨を明確に認識して、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」と判断しています。
国土交通省のガイドラインにも、この特約が成立するための条件が挙げられています。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
②賃借人（借主）が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること
という３つの条件をガイドラインは挙げています。
最高裁判所の判決の内容と国土交通省のガイドラインを比べると同様の考えといえます。
これは裁判所が国土交通省のガイドラインを参考にしているともいうことができます。
そして、実際の裁判においても、裁判所はこの国土交通省のガイドラインを参照に、いくら敷金が戻るのか、その金額を決定しているのです。
２ 賃貸人(家主・大家)との交渉について
賃貸借契約書にこの特約の記載があったとしても、この特約が無効になる場合は、通常損耗による補修費用は、原則通り賃貸人（大家さん）の負担になります。
したがって、原状回復費用について、計算をし直して敷金の返還を賃貸人（大家さん）に請求することになります。
まず、賃貸人（大家さん）との交渉になりますが、交渉が決裂すれば裁判所に訴えを起こすことになります。
原状回復費用を賃貸人（大家さん）・賃借人（借主）のどちらが負担するのか、実際に敷金は返ってくるのかは、賃貸借契約書の内容（特約）により決まることもありますが、特約がすべて有効であるとは限らないのです。
賃貸人（大家さん）ないし不動産仲介業者から「戻ってくる敷金はない」とか「この修繕費用は賃借人（借主）の負担です」と言われても、賃借人（借主）が本来負担する必要はない修繕費用であり、交渉すると実際に敷金が返ってくるケースも多々あります。
敷金のことで納得できないことがある場合には、諦めずにご自身でと交渉することも可能です。
しかし、交渉するには国土交通省のガイドラインの事例を読み込むなど、専門的な知識も必要になってきますので、まずは当事務所にお気軽にご相談下さい。
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