不動産登記

1. 不動産登記とは?

相続や不動産の購入・売却、住宅ローンの完済など、土地や建物等の不動産に変更が生じたときには、法務局が管理する登記記録(登記簿)を変更する必要があります。そのための申請を不動産登記の申請と呼んでいます。

登記記録(登記簿)には、不動産の所在・所有者など、様々な情報が記載されており、記載事項が変更された場合には登記を申請する必要があるのです。

 

2. 登記が必要! よくある相談事例

1. 不動産の売却・購入の場合

不動産の売買をした場合には、所有者が変わるため、所有権移転登記が必要となります。 所有権移転登記をしない=つまり名義変更をしないと、他人に対して「この不動産は自分が所有者です」ということを主張することができません。 これは、自分の不動産の権利を失うことを意味します。

どういうことか説明すると、例えば、不動産を所有しているAさんが、BさんとCさんに対して、同じ不動産を売ったとします。このとき、仮にBさんが先に不動産を買ったとしても、登記をして登記記録を書き換えなければ、Cさんに対して、「この不動産は私のものだ」と主張することができません。そうこうしているうちに、Cさんが先に登記記録をC名義に書き換えてしまうと、結果的に不動産の所有権はCさんのものになります。

このように、BさんとCさんの優劣は、登記によって決まってしまうのです。もちろん、悪いのは同じ不動産を二重に売ったAさんですが、Bはお金を払ったにも関わらず、権利を取得できないという不利益が生じます。

 

2. 不動産の生前贈与をする場合

平成27年に相続税の基礎控除額が引き下げられたととにより、従来相続税の対象外であった家庭にも相続税が課される可能性が高まりました。そこで、相続税対策として、生前から自分の不動産を子供(孫)に贈与したい、夫が妻に自分の不動産を贈与したいという相談が増えてきています。

不動産を贈与した場合も、所有者が変更になるため、名義変更が必要となります。

贈与を受けた方が「自分が所有者である」という所有権を他人に主張できるように、きちんと登記手続をする必要があります。

なお、登記とは関係ありませんが、贈与の際には税金面で注意が必要です。

特に、親族間の贈与は、簡単にできると考えている方も多いのが現状ですが、親族間であっても年間110万円を超えた場合には「贈与税」がかかります。贈与税は相続税の補完税として、高い税率が定められているので、贈与が本当に節税対策になるかは検討する必要があります。

当事務所は税理士事務所ではないため、税金関係は扱えませんが、協力税理士事務所があるので、ご紹介をすることも可能です。

 

3. 離婚によって財産分与をする場合

離婚による財産分与として不動産を分与された場合にも、所有者が変更になるため、所有権移転の登記申請をする必要が生じます。

財産分与の特徴としては、住宅ローンが残っているケースでは事前に金融機関との話し合いが必要となります。

例えば、夫名義の不動産に、夫を債務者とする住宅ローンの担保がついている場合に、妻が財産分与で不動産を受け取ったとします。こういったケースでは、金融機関としては、債務者を夫から妻に変更するよう要求される事が多いです。しかし、妻に一定の定期収入がないと、債務者の変更を認められないケースもあります。

当事者間で進めていくとなかなか話がまとまらず、手続が進まないというケースも多くありますから、スムーズに手続を進めるためにも専門家に相談しながら手続を進めていくことをお勧めします。

また、離婚自体を裁判で争うような場合には、当事務所と提携している離婚専門の弁護士と共同で手続を進めていきます。

 

4. 住宅ローンを完済した場合

住宅ローンを組んで家を購入し、不動産に担保(抵当権)を設定することは多いでしょう。通常は住宅ローンですと、30年程度かけて返済していき完済に至ります。

完済に至ると、金融機関から、当時の金銭消費貸借契約書とともに、担保抹消の登記申請に必要な書類一式が送られてくると思います。注意が必要なのは、完済をしても、登記記録を書き換えない限り、担保権が残ったままの状態の記録として存在してしまいます。法務局や銀行が勝手に登記記録(登記簿)から消してくれる訳ではありません。

担保抹消の登記には、申請に期限はありませんが、そのままにしておくと、金融機関が再編などで別の金融機関に合併されてしまうなどして、手続きが煩雑になることがあるため注意してください。

このようなことにならないためにも住宅ローンを完済したら、できるだけ早く担保(抵当権)抹消の登記をすることをおすすめします。

また、最近相談として増えているのが、当時の担保権者である会社が倒産している、ないしはそもそも不明で連絡を取りようもなく、担保を抹消したくてもできないというケースです。

先代の古い土地を相続した場合にこのような事態が発生することもあります。

この様なケースで担保(抵当権)を抹消するためには、特殊な手続を踏む必要があります。 当事務所に是非ご相談ください。

 

3 登記手続きは司法書士かなた法務事務所にお任せ

不動産登記は、自分の大切な財産をきちんと守るためのとても大切な手続になります。

しかし、登記申請は様々な添付書類が必要となる他、一言一句間違わないように申請しなければ登記が通らないため、一般の方にとっては馴染みがなく分かりづらい手続でもあります。

司法書士は国が唯一認めている不動産登記の専門家です。

当事務所では約10年近く登記業務に携わっている司法書士が担当しますので安心してお任せください。迅速に正確な登記を完了することをお約束いたします。

登記のことでお困りのことがありましたら、是非ご相談下さい。

 

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