敷金が戻ってくるかどうかは賃借人（借主）の負担となる「原状回復費用」の範囲がどこまでなのかということに関連します。
しかし、この範囲が明確でないことが敷金返還トラブルの最大の原因となっています。
この点ついて、国土交通省からガイドラインが出されており、これが一つの基準とされています。
このガイドラインよると賃借人（借主）の負担となる原状回復費用とは「賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。」と規定されています。
つまり、故意や過失よる損耗がなければ賃借人（借主）が負担する義務はないということになり、基本的には、借りた建物を普通に使っていれば、賃借人（借主）としてはそのまま返すものであり、建物を借りた状態まで戻す必要はないといえます。
建物の損耗とはどういうことを言うのでしょうか。
国土交通省が出したガイドラインでは
①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）
②賃借人（借主）の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
③賃借人（借主）の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
という３つに区分しています。この３つの区分よって、実際に賃貸人（大家さん）が負担するのか、賃借人（借主）が負担するのかを考えています。
以下、一般的な具体例を挙げて区分したいと思います。
賃貸人（大家さん）負担になるもの
・冷蔵庫・テレビの後部壁面の黒ずみ・電気ヤケ
・家具の設置による床・カーペットのへこみ・設置跡
・日照によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
・壁に貼ったポスターによるクロスの変色
・張替えが不要である程度の画びょうの穴
・特に破損してないのに次の入居者のために行う畳の交換、網戸の交換、鍵の取替え
・フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒
・賃借人（借主）が通常の清掃を行っていたにもかかわらず専門業者による全体のハウスクリーニング、エアコン内部の洗浄
賃借人（借主）負担になるもの
・引っ越し作業等で生じたキズ
・ペットにより柱等のキズ
・喫煙によるヤニ汚れ
・カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ
・結露を放置したことにより拡大したシミ・カビ
・エアコンから水漏れしたが、賃借人が放置したことによる壁の腐食
・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備（エアコン等）の毀損
このように国土交通省のガイドラインにより一定の基準が示されています。
ただ、どちらに当たるかという判断が難しいケースもあります。
その場合、実際に敷金の清算の額が大きく変わり、賃貸人（大家さん）が余計な費用の請求をしてくることもありますので注意が必要です。
